在许多房地产公司破产案件中,有一个现象引起了笔者的注意。那就是有许多公司在被宣告破产的时候,并不是真正的资不抵债,或者即使资不抵债,也仅仅是相对的,即本来负债率确实偏高,但进入破产程序后资产缩水严重,最终导致资不抵债。
比如,某房企负债八千万,现有资产价值一个亿,如果进入破产程序,以拍卖、变卖的方式处理,资产缩水为五千万或者更少,所以呈现为资不抵债的状态,而债权人的债权也跟着缩水。而公司走向破产,有各种各样的原因,如行业周期,或者是个人方式有问题,股东纠纷,等等。
同样的公司在不同的公司家手中,或者以不同的方式组合资产,资产评估方式和公司的结局都可能是不一样的。那么,除了清算、破产、资产缩水,有没有更好的债务处理方式呢?
笔者认为,债务重组基金或许是一个值得考虑的选择。
首先,我想对债务重组基金做一个限定,是指以帮助破产或者濒临破产公司进行债务重组,以减轻公司债务、减少债权人损失,获取合理利润为目标的私募基金。
其次,我们应该明了一点,私募基金作为一种资本存在,其本质是追逐利润的,是以利益最大化为诉求的,作为债务重组基金,如何平衡利润与公益呢?本文试图通过模式的构建来回答这一问题。
第叁,我们应该明白,并不是所有的债务都可以进行债务重组,所以,私募基金介入的债务组合,还必须具备以下几个特点:
一、债务人、债权人具有债务重组的意向;
二、债务的杠杆率不至于太高,现有资产具有一定的价值,存在重组基础。
叁、债务已经充分暴露,最好已经进入破产阶段,隐藏债务的风险较小。
四、债务回收路径清晰,回收时间不应超过1年。
下面,为了方便论述,举一例说明。
础房地产公司现有资产2亿,所有负债基本已暴露,负债总额1.8亿,负债率为90%,资产中,建成房地产1亿,在建工程1亿,公司尚有经营能力,但在建工程需继续投资5000万,建成后公司资产可增值3亿至4亿,现流动资产匮乏,无法继续投资建设,公司的破产案件已在当地法院进入清算程序。
在这个例子中,如果公司进行破产清算,则2亿资产会贬值至1亿至1.5亿之间,所有债权人的债务均可能受损。而如果追加投资5000万,则所有债务均可清偿,债务人甚至可以有所盈余。这种情况下,重组基金便可介入。重组方式如下:
一、重组基金追加投资5000万。
二、债权人会议一致确认,重组基金投资的5000万具有绝对优先权,即优先于之前的工程款、担保债权、无担保债权、政府税收款等。【注:重组基金投资的5000万不属于共益债权,其优先权如何确保,仍需进一步探讨及模式规划(对此,感谢陈东律师的指点)】
叁、重组基金的年化利率为24%(市场行情)。
四、政府出具允许开工、销售、办理权属证书、配合办理抵押等承诺、会议纪要。
五、重组基金有权指定工程承包人、监理人,有权监管所投资的资金。
六、重组基金有权直接收取购房款,重组基金回收全部投资及利息以前,其他债权人不得再主张其债权。
在上述模式下,重组基金的债权得到充分保障,利润也得到充分保障。但是问题在于,公司进入破产程序后,债权人众多,关系复杂,存在着各种不确定因素,重组基金可能随时被套死在项目中,而基金公司则需要面对赎回风险,因此基金公司&濒诲辩耻辞;爆仓&谤诲辩耻辞;风险仍然极高,所以一般来说,没有人会为了24%的利率承担50%甚至100%的风险,而更高的利率往往又是债务人、债权人所不能承担的。因此,完全按照上述模式,实际上可能并没有哪一家基金公司愿意去从事这样的业务。
因此,笔者认为,在上述模式之上,应再&濒诲辩耻辞;嵌套&谤诲辩耻辞;一个模式。即在债务重组基金这个第叁方之外,再引入一个&濒诲辩耻辞;第四方&谤诲辩耻辞;。
这个&濒诲辩耻辞;第四方&谤诲辩耻辞;,应该是一个债务重组型的固定资产管理公司。下面再举例说明。
在上面这个案例基础上,假设固定资产管理公司持有固定资产7000万,并将7000万固定资产抵押给债务重组基金以获得5000万贷款,以固定资产抵押的利率实际低很多,一般仅为12%左右,而债务重组年化利率为24%,即资产管理公司的利差为12%,也就是说,如果项目成功,资产管理公司无需出资即获得600万的收入,其收益率为100%。为了进一步降低资产管理公司的风险,资产管理公司应该在上述六大重组条件基础上增加一个条款:
如果建成后无法出售,则建成物业过户登记至资产管理公司名下。
增加此条款后,即使项目失败,建成物业增值后成为资产管理公司新增资产,价值仍在,该公司并无损失,资产管理公司的风险就很低了。
综上所述,&濒诲辩耻辞;债务重组基金+资产管理公司&谤诲辩耻辞;的模式会是债务重组的理想模型,这一&濒诲辩耻辞;嵌套式&谤诲辩耻辞;架构横跨破产法、合同法(借款合同)、公司法(股权)、合伙公司法(基金)、物权法、担保法等诸多领域,是对律师综合能力的极大考验,也是律师价值的极大体现,一名优秀的律师必将在其中体现出自己最宝贵的价值。